Неприлично низкий уровень информатизации российского рынка индивидуального строительства, выражающийся в полном отсутствии каких-либо механизмов поддержки его участников со стороны государства, не позволяет частным застройщикам вести строительство без ошибок и нарушений всевозможных правил и требований.

Из-за отсутствия специфических знаний многие «самозастройщики», осваивающие строительную науку в процессе возведения дома, часто упускают из виду или не уделяют должного внимания отдельным вопросам, о чем в последствии как правило жалеют. Одним из таких вопросов, значимость которого на первый взгляд действительно может показаться не очевидной, является расположение дома на участке.

За годы работы проектировщиком я несколько раз становился свидетелем того, как русские застройщики буквально в течение 10-15 минут самостоятельно выбирали место посадки будущего дома на своих участках. При этом решение парни принимали чисто по-русски, т.е. руководствовались они не правилами и нормами, а исключительно собственной интуицией. Если Вы не являетесь сторонником такого подхода и стараетесь предметно разобраться с каждым вопросом, возникающим в процессе строительства, то данная статья написана для Вас! Потратив на чтение несколько минут, Вы получите ценную информацию, с помощью которой сможете самостоятельно выбрать правильное место размещения дома на участке с учетом всех требований действующих норм.

Итак, давайте обратимся к нормам. На сегодняшний день на территории РФ действует всего один полноценный нормативный документ, определяющий обязательные требования к планировке участков, отведенных под индивидуальную жилую застройку (далее ИЖС). Таким документом является СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан». Как видно из обозначения, данный стандарт издан довольно давно (в 2011 году), из чего можно сделать вывод, что его содержание как минимум не совсем соответствует текущему состоянию дел на рынке загородного строительства. А если принять во внимание, что указанный СП является актуализированной версией СНиП 30-02-97, вышедшего аж в 1997 году, то становится ясно, почему обязательные требования градостроительных норм большинством россиян либо игнорируются, либо выполняются не в полном объеме.

Результатом столь халатного отношения граждан к закону стало то, что на российском рынке ИЖС длительное время царил полнейший хаос. Каждый строил что хотел и где хотел. Любой участок при желании можно было зарегистрировать в Росреестре без наличия какой-либо документации и даже сведений о его границах (красных линиях). Без четко регламентированных правил застройки и межевания территорий самые предприимчивые граждане стали позволять себе «наезжать» на границы соседних владений, незаконно присваивать чужие территории. Все это спровоцировало резкое увеличение судебных тяжб по земельным вопросам и в целом усложнило жизнь очень многим людям.

Итак, сформулируем основные положения, термины и, конечно же, требования СП 53.13330.2011, обязательные для исполнения при планировании схемы застройки земельных участков под ИЖС. Следует отметить, что выполнение этих требований ни коим образом не связано с финансовыми вложениями, как ошибочно полагают многие недоверчивые домовладельцы.

Ограждение участка

По периметру участка нормы рекомендуют устраивать сетчатое ограждение. Заметьте – «рекомендуют», а не «обязывают», т.е. можно и не устраивать. Тип и материал ограждающей конструкции – также не регламентируются, а следовательно, могут приниматься (или не приниматься) сугубо по Вашему усмотрению.

Кстати, ограждение традиционным забором может не потребоваться (или потребоваться частично) при наличии на площадке так называемых «естественных границ» — рвов, оврагов, рек, искусственных водоемов и прочих особенностей рельефа.

Размеры участка под ИЖС

Минимально допустимая площадь индивидуального (усадебного, дачного) земельного участка в современной России осталась такой же, какой была установлена во времена СССР, а именно в 1987 году. Если Вы застали то время, то сленговое выражение «6 соток», ставшее неким символом девяностых, должно быть вам знакомо. Собственно, “6 соток” или 0.06 Га (600 м²) — это и есть минимально допустимая площадь земельного участка под индивидуальную жилую (дачную) застройку.

Максимальные размеры участков под ИЖС устанавливаются органами местного самоуправления (муниципальными властями) на основании соответствующих распоряжений и нормативных актов и могут приниматься в пределах от 0,6 до 0,30 Га.

Отступы от «красных линий»

Термин “красные линии” применяется в кадастровой сфере для регулирования застройки и разграничения территорий различного функционального назначения. Проще говоря, применительно к индивидуальной и дачной застройке, “красные линии” — это границы, разделяющие территории общего пользования от земельных участков под ИЖС. Соблюдение нормативных отступов от возводимых построек до границ «красных линий» — это первая группа обязательных требований, которые необходимо учитывать при планировании участка.

Согласно СП 53.13330.2011, сооружаемые на участке постройки должны быть удалены от красных линий на определенные расстояния, минимально допустимая величина которых составляет:

для жилых домов:

для хозяйственных построек все типов:

Рис.1. Минимальные допустимые расстояния от «красных линий»

Итак, нормы обязывают нас размещать жилые строения на расстоянии не менее 5 метров от красной линии улицы. Однако, как показывает практика 5-ти метров оказывается недостаточно для организации более или менее удобной автомобильной стоянки, в связи с чем длину отступа от дороги большинство домовладельцев увеличивают до 8-10 метров. Именно такое расстояние считается оптимальным и позволяет защитить жилище от дорожного шума и пыли, разместить при входе на участок декоративные зеленые насаждения, обеспечив при этом хорошую визуальную связь дома с улицей и близлежащей застройкой.

Размещение дома на более значительном расстоянии от красных линий несомненно минимизирует негативное влияние факторов шума и пыли, но при этом лишит возможности достаточного обзора примыкающих к участку территорий общего пользования. Кроме того, такое расположение дома может нарушить единую архитектурно-эстетическую целостность окружающей застройки. Таким образом, размещение дома в глубине участка, вдалеке от красных линий (более 10 метров), следует планировать особо тщательно.

Санитарные требования

Данная группа требований также является обязательной для исполнения и определяет минимально допустимые расстояния от границ соседних участков, величина которых должна составлять:

Рис.2. Расстояния между постройками на участке

На узком участке (шириной до 20 метров) лучшим решением будет расположить дом у одной из боковых границ, т.к. это позволит более эффективно организовать придомовую территорию и расширить пространство со стороны основного вход в дом.

Противопожарные требования

Сформулированные в СП 53.13330.2011 требования, касающиеся обеспечения пожарной безопасности на участках ИЖС, не объединены в отдельный раздел (что было бы логично), а разбросаны по тексту всего документа, вследствие чего их не так уж просто идентифицировать.

Требования к расположению построек в пределах одного участка пожарными нормами не регулируются. А вот расстояния между строениями, расположенными на соседних (примыкающих друг к другу) участках, нормируются в зависимости от степени огнестойкости материалов несущих и ограждающих конструкций и должны быть не менее указанных на Рис.3.

Рис.3. Противопожарные расстояния между постройками на соседних участках

Продолжение следует…